Η λύση για τη δόμηση σε μικρούς οικισμούς. Τι θα ισχύει

Από μέρα σε μέρα αναμένεται να έρθει η ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που θα «ανακουφίσει» όσους ιδιοκτήτες έμειναν με δεμένα χέρια μετά τη δημοσίευση του πρόσφατου Προεδρικού Διατάγματος (Π.Δ.) για τους οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων.

Θυμίζουμε ότι το Π.Δ. καθόριζε τα κριτήρια, τη μεθοδολογία και τη διαδικασία που οφείλουν να ακολουθήσουν οι μελετητές που εκπονούν τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για τους συγκεκριμένους οικισμούς που δημιουργήθηκαν προ του 1923 ή μεταξύ του 1923 και του 1983.

Οπως εξηγούν πηγές από το υπουργείο στον «Ε.Τ.» της Κυριακής, η ρύθμιση που θα έρθει θα αποσαφηνίζει τη Ζώνη Γ’, την οποία το Συμβούλιο της Επικρατείας απέρριψε ως μη νόμιμη. Πιο συγκεκριμένα, μέσω της ρύθμισης θα γίνεται σαφές με ποιον τρόπο και σε ποιες περιπτώσεις θα μπορούν οι ιδιοκτήτες να χτίζουν.

1 Ποια οικόπεδα θεωρούνται, πλέον, άρτια και οικοδομήσιμα;

Με βάση το νέο Π.Δ., γίνεται επαναοριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, χωρίς όμως να ληφθούν υπ’ όψιν τα όρια οικισμών όπως αυτά ορίστηκαν από τους νομάρχες μετά το 1983 (14.03.1983). Επομένως, ως όρια οικισμού αναγνωρίζονται μόνο όσα τεκμηριώνονται με δόμηση έως το 1983. Αυτό σημαίνει ότι τα όρια συρρικνώνονται και πολλές περιοχές που αναπτύχθηκαν μεταγενέστερα χάνουν, πλέον, το δικαίωμα δόμησης. Πολλά οικόπεδα -ιδίως όσα είναι μικρότερα από 2 στρέμματα ή δεν έχουν «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο- καθίστανται μη οικοδομήσιμα.

2 Ποιες είναι οι επιπτώσεις στους ιδιοκτήτες;

Οικόπεδα που βρίσκονται «οριακά» εκτός των νέων οριοθετήσεων χάνουν τη δυνατότητα δόμησης μέχρι να καθοριστούν πλήρως τα νέα όρια ή να ενταχθούν σε ρυμοτομικό σχέδιο.

Η αγοραπωλησία τέτοιων οικοπέδων καθίσταται δυσχερής, καθώς δεν υπάρχει σαφής πρόβλεψη για το αν και πότε θα αποκτήσουν ξανά οικοδομησιμότητα.

Καθυστέρηση σε επενδύσεις ή έργα κατοικιών/τουριστικών εγκαταστάσεων που είχαν βασιστεί σε παλαιότερα αποδεκτά όρια ή γνωμοδοτήσεις.

3 Ποιες είναι οι τρεις ζώνες των οικισμών που θα δομούνται και ποια «κόβονται»;

Το Π.Δ. εισάγει τρεις ζώνες (εντός σχεδίου, εκτός σχεδίου και εκτός ορίων) και περιορίζει δραστικά τις επιτρεπόμενες χρήσεις στους μικρούς οικισμούς: επιτρέπονται κατοικία, βασικές κοινωνικές και υγειονομικές δομές, μικρές εμπορικές δραστηριότητες, τουριστικά καταλύματα έως 100 κλίνες και εγκαταστάσεις του αγροτικού τομέα.

Α’ Ζώνη: Το εσώτερο – συνεκτικό τμήμα του οικισμού, που είχε δημιουργηθεί προ του 1923 (ιστορικός πυρήνας). Για τον καθορισμό του θα χρησιμοποιηθούν αεροφωτογραφίες του 1939 ή 1945.

Β’ Ζώνη: Το συνεκτικό τμήμα που έχει δημιουργηθεί μεταξύ των ετών 1923 και 1983.

Β1’ Ζώνη: Το διάσπαρτο τμήμα του οικισμού που έχει δημιουργηθεί μεταξύ του 1923 και του 1983.

Σημειώνεται ότι υπάρχει και η Ζώνη Γ’, που αναφερόταν στο προηγούμενο σχέδιο του Π.Δ. και θα περιλάμβανε τις περιοχές του οικισμού μετά τη Β1’ Ζώνη μέχρι και το καθορισμένο όριο του οικισμού με απόφαση νομάρχη, η οποία όμως αφαιρέθηκε έπειτα από απόφαση του ΣτΕ. Επομένως, δεν συμπεριλαμβάνονται στα όρια των οικισμών οι περιοχές που είχαν εντάξει οι νομάρχες, παρότι πολλές από αυτές έχουν δομηθεί. Οι διατάξεις του Π.Δ. 194/2025 δεν κάνουν καμία πρόβλεψη για τους οικισμούς μετά το 1983.

4 Τι είναι συνεκτικό, τι διάσπαρτο και τι αραιοδομημένο τμήμα σε έναν οικισμό, για να δω τι γίνεται με το οικόπεδό μου;

Σε ένα οικιστικό σύνολο που αναφέρεται σε απογραφή προ της 14.03.1983 με πληθυσμό έως και 2.000 κατοίκους υπάρχουν τα εξής τμήματα:

α) Συνεκτικό τμήμα οικισμού: Νοείται το τμήμα που αποτελείται από τουλάχιστον 10 οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά 2 απόσταση έως 40 μέτρων.

β) Διάσπαρτο τμήμα οικισμού: Νοείται το τμήμα που αποτελείται από τουλάχιστον 10 οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά 2 απόσταση έως 80 μέτρων.

γ) Αραιοδομημένο τμήμα οικισμού: Ορίζεται το τμήμα αραιότερης δόμησης, το οποίο συνέχεται με το συνεκτικό ή και το διάσπαρτο τμήμα, με επαρκή αριθμό οικοδομών σε μικρή απόσταση μεταξύ τους και συναποτελεί, με το συνεκτικό ή και διάσπαρτο τμήμα του οικισμού, τον διαμορφωμένο πολεοδομικό ιστό του.

5 Πώς θα καταλάβω αν βρίσκομαι εντός οικισμού;

Θα πρέπει να απευθυνθείτε σε έναν μηχανικό, ο οποίος για τον συγκεκριμένο οικισμό όπου βρίσκεται το ακίνητό σας θα βρει και θα συνεκτιμήσει στοιχεία: όπως αεροφωτογραφίες, τοπογραφικά διαγράμματα της Γεωγραφικής Υπηρεσίας του Στρατού, τίτλοι ιδιοκτησίας, παλιότερες πράξεις της Διοίκησης.

Με βάση τα παραπάνω στοιχεία και τις αεροφωτογραφίες, ο μηχανικός θα γνωμοδοτήσει αν το ακίνητό σας βρίσκεται μέσα στο συνεκτικό, διάσπαρτο ή αραιοδομημένο τμήμα του οικισμού και αν αλλάζουν η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητά του, καθώς επίσης αν βρίσκεται πλέον εκτός σχεδίου.

6 Πότε θα ισχύσουν οι νέες διατάξεις;

Το Π.Δ. δίνει οδηγίες στους μελετητές των ΤΠΣ. Οταν αυτά ολοκληρωθούν και εκδοθεί για κάθε οικισμό ξεχωριστό Π.Δ., τότε θα ισχύσουν οι νέοι όροι δόμησης, δηλαδή σε 2-3 χρόνια.

Αρα, για 2-3 χρόνια ο καθένας βγάζει άδεια τώρα και μπορεί να χτίσει με τα παλιά όρια, εκτός αν προσφύγει κάποιος στο ΣτΕ και τα ακυρώσει, όπως αυτά στο Πήλιο και το Ρέθυμνο, διότι θα βασίζονται σε οριοθετημένους οικισμούς με απόφαση νομάρχη (προδικασμένο).

7 Τι ισχύει για όσους έχουν βγάλει νόμιμη οικοδομική άδεια και έχτισαν και τώρα θεωρούνται εκτός οικισμού;

Οσοι πολίτες έχουν ήδη χτίσει σε τέτοιες περιοχές δεν θα έχουν καμία συνέπεια.

Υπάρχουν, όμως, και πολλοί άλλοι που έχουν ιδιόκτητα οικόπεδα στις παραπάνω περιοχές, χωρίς να έχουν ακόμη χτίσει, και ανησυχούν ότι πολλά από αυτά κινδυνεύουν να γίνουν ξαφνικά αγροτεμάχια, ενώ πλήρωναν τόσα χρόνια φόρους ΕΝΦΙΑ κ.λπ.

8 Τι ισχύει με τους αναγνωρισμένους δρόμους που πρέπει να έχουν «πρόσωπο», πλέον, τα ακίνητα;

Η λύση της αρτιότητας με «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο προχωρά από το υπουργείο, δεδομένου ότι εντός του μήνα θα υπογράψουν οι ανάδοχοι τις 22 συμβάσεις που αφορούν την ηπειρωτική χώρα «εκπόνηση μελέτης καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας, ανά Δημοτική Ενότητα (Δ.Ε.) στις περιοχές εκτός ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων, εκτός των ορίων των οικισμών των νομίμως υφιστάμενων προ του έτους 1923 και των οικισμών μέχρι 2000 κατοίκους». Υπολογίζεται να έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία χαρακτηρισμού σε δύο με τρία χρόνια.

9 Ποιες αρτιότητες θα ισχύσουν με το νέο Π.Δ. για τους οικισμούς;

Α. Στη Ζώνη Α’ του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής:

α) Αρτια θεωρούνται τα οικόπεδα που έχουν ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ. και ελάχιστο «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο χώρο 15 μ.

β) Κατ’ εξαίρεση, τα οικόπεδα μικρών οικισμών, π.χ. ορεινοί, ημιορεινοί, θεωρούνται άρτια εφόσον έχουν ελάχιστο εμβαδόν 500 τ.μ. και «πρόσωπο» 10 μ.

Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγούμενης περίπτωσης, θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα που έχουν:

α) Κατά τη δημοσίευση του παρόντος Π.Δ.: Ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ. και «πρόσωπο» σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

β) Κατά τη 13.03.1981, ημερομηνία δημοσίευσης του από 02.03.1981 Π.Δ.: Ελάχιστο εμβαδόν 300 τ.μ. και «πρόσωπο» σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

γ) Κατά την 25.07.1979, ημερομηνία δημοσίευσης του από 19.07.1979 Π.Δ. (Δ’401): Ελάχιστο εμβαδόν 150 τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

Β. Στις Ζώνες Β’ και Β1’ του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής:

Αρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με εμβαδόν αρτιότητας από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και «πρόσωπο» σε δρόμο 10 μ. Το εμβαδόν αρτιότητας και το «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο χώρο εξειδικεύονται με το Π.Δ. οριοθέτησης του οικισμού, κατά περίπτωση.

Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 04.11.2011, ημερομηνία δημοσίευσης του από 04.11.2011 Π.Δ. (ΑΑΠ 289), ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους «προσώπου» 10 μ. για εμβαδόν οικοπέδου έως 500 τ.μ. και 15 μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των 500 τ.μ.

10 Τι γίνεται με την οριοθέτηση των νεότερων οικισμών;

Για τους νεότερους οικισμούς (μετά το 1923) συγκεντρώνονται στοιχεία που αποδεικνύουν την πραγματική κατάσταση που υπήρχε κατά τη δημοσίευση του ν. 1337/1983 ή έστω του Π.Δ. του 1985. Εδώ επιτρέπεται η διαδικασία διόρθωσης σφαλμάτων παλαιών οριοθετήσεων που τεκμηριώνεται βάσει πραγματικών δεδομένων, τα οποία δεν είχαν ληφθεί υπ’ όψιν κατά την αρχική οριοθέτηση. Το περιεχόμενο των στοιχείων πρέπει να ανάγεται, κατά το δυνατόν, σε χρόνο προγενέστερο του έτους 1985 και να προκύπτει τόσο η ύπαρξη του οικισμού ως αυτοτελούς οικιστικού με τουλάχιστον 10 κτίρια (κατοικίες, αποθήκες κ.λπ.) ή και τυχόν άλλες κοινόχρηστες λειτουργίες.