Αυθαίρετα 2026: Τι ισχύει με τον νέο Νόμο 5306/2026 – Οδηγός για Ιδιοκτήτες και Αγοραστές

Η αυθαίρετη δόμηση στην Ελλάδα αποκτά νέο πλαίσιο αναφοράς. Ο νέος νόμος 5306/2026 έρχεται να κωδικοποιήσει τις σχετικές ρυθμίσεις, ξεκαθαρίζοντας το τοπίο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Παρά τις αλλαγές, ένα πράγμα παραμένει σταθερό: η 28η Ιουλίου 2011 εξακολουθεί να αποτελεί το οριστικό χρονικό όριο που χωρίζει τα αυθαίρετα σε δύο ταχύτητες.

🛑 Η «Κόκκινη Γραμμή» της 28ης Ιουλίου 2011

Ο νόμος χωρίζει αυστηρά τις αυθαιρεσίες με βάση αυτή την ημερομηνία:

• Πριν την 28.07.2011: Υπάρχει δυνατότητα υπαγωγής στον νόμο για αναστολή κυρώσεων ή οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση (υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις).

• Μετά την 28.07.2011: Ισχύει το άρθρο 381. Το καθεστώς είναι απόλυτα αυστηρό και προβλέπει υποχρεωτική κατεδάφιση καθώς και τσουχτερά πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης.

💡 Προσοχή: Για να θεωρηθεί μια κατασκευή προ του 2011, κρίσιμο σημείο είναι η ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού (σκελετού) έως τότε. Για τις αλλαγές χρήσης, κριτήριο είναι η πραγματική εγκατάστασή τους. Η παλαιότητα πρέπει να αποδεικνύεται με επίσημα έγγραφα και αεροφωτογραφίες, καθώς η απλή δήλωση του ιδιοκτήτη δεν αρκεί.

🚨 Βήμα 1ο: Ο Έλεγχος των Απαγορεύσεων (Άρθρο 374)

Πριν από οποιονδήποτε υπολογισμό προστίμου ή κατηγοριοποίηση, ο μηχανικός οφείλει να εξετάσει το άρθρο 374. Αν το ακίνητο βρίσκεται σε απαγορευμένη ζώνη, η υπαγωγή αποκλείεται εξαρχής. Τέτοιες περιπτώσεις είναι αυθαίρετα σε:

• Εγκεκριμένους κοινόχρηστους χώρους ή χώρους που έχουν παραχωρηθεί σε δημόσια χρήση.

• Εντός παρόδιας στοάς.

• Συγκεκριμένες ζώνες ασφαλείας παρά το οδικό δίκτυο (καθώς και σε ρέματα, αιγιαλούς, δάση ή αρχαιολογικούς χώρους βάσει της πάγιας νομοθεσίας).

Κατηγορία	Περιγραφή Παράβασης	Χρονικό Όριο	Οικονομική Επιβάρυνση	Νομική Συνέπεια (Άρθρο 384)
1	Αυθαιρεσίες σε κτίρια με επικρατούσα χρήση κατοικίας.	Προ της 09.06.1975	Παράβολο €250 (χωρίς ειδικό πρόστιμο).	Οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση
2	Γενικές αυθαίρετες κατασκευές.	Προ της 01.01.1983	Παράβολο & ενιαίο ειδικό πρόστιμο.	Οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση
3	Μικρές πολεοδομικές παραβάσεις (από συγκεκριμένη λίστα του νόμου).	Έως 28.07.2011	Παράβολο €250 (χωρίς ειδικό πρόστιμο).	Οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση
4	Αυθαιρεσίες σε ακίνητα με άδεια (εντός συγκεκριμένων ποσοστιαίων ορίων).	Έως 28.07.2011	Παράβολο & ενιαίο ειδικό πρόστιμο.	Οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση
5	Σοβαρές αυθαιρεσίες που δεν εντάσσονται στις κατηγορίες 1-4.	Έως 28.07.2011	Παράβολο & ενιαίο ειδικό πρόστιμο.	Αναστολή κυρώσεων για 30 έτη (όχι οριστική εξαίρεση).

🔍 4 Σημεία-Κλειδιά που Πρέπει να Προσέξετε

1. Διαφορετικές χρονικές φάσεις: Αν ένα κτίριο έχει πολλές αυθαιρεσίες (π.χ. μία προσθήκη το 1980 και μία το 2000), κάθε τμήμα εξετάζεται και κατηγοριοποιείται αυτοτελώς. Το ευνοϊκό καθεστώς των πολύ παλιών κτισμάτων δεν παρασύρει τις νεότερες προσθήκες.

2. Αυθαίρετες αλλαγές χρήσης: Η μετατροπή ενός βοηθητικού χώρου (π.χ. υπόγειο) σε κύρια χρήση (π.χ. διαμέρισμα) ή ενός καταστήματος σε άλλη χρήση, εξετάζεται ξεχωριστά. Πρέπει να είναι συμβατή με τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης της περιοχής και επηρεάζει παραμέτρους όπως η δόμηση, οι θέσεις στάθμευσης και η πυροπροστασία.

3. Έλεγχος παλαιών δηλώσεων: Αν το ακίνητο έχει δηλωθεί με παλαιότερο νόμο, ο μηχανικός πρέπει να ελέγξει τον ηλεκτρονικό φάκελο. Μια παλιά πληρωμή ή ένας απλός αριθμός δήλωσης δεν εγγυάται ότι η τακτοποίηση είναι πλήρης ή έτοιμη για μεταβίβαση.

4. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου & Μεταβιβάσεις: Πριν από κάθε πώληση, γονική παροχή, δωρεά ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος, η πραγματική κατάσταση του ακινήτου πρέπει να ταυτίζεται απόλυτα με τα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας και τις δηλώσεις τακτοποίησης.

📝 Η Διαδικασία Υπαγωγής (Άρθρο 386)

Η διαδικασία γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά από εξουσιοδοτημένο μηχανικό, ο οποίος υποβάλλει:

• Αίτηση και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη.

• Στοιχεία της οικοδομικής άδειας (στέλεχος, τοπογραφικό, διάγραμμα κάλυψης).

• Κάτοψη με τη σαφή και ακριβή αποτύπωση της αυθαιρεσίας.

• Η σύγκριση γίνεται πάντα με βάση τα εγκεκριμένα σχέδια της άδειας και όχι αφηρημένα με τη σημερινή μορφή του κτιρίου.

• 
  

💡 Το Συμπέρασμα

Ο ν. 5306/2026 ξεκαθαρίζει ότι η 28η Ιουλίου 2011 ανοίγει απλώς την πόρτα της τακτοποίησης, αλλά δεν αποτελεί ένα οριζόντιο «συγχωροχάρτι». Κάθε ακίνητο αποτελεί μια ξεχωριστή περίπτωση. Ο λεπτομερής έλεγχος από εξειδικευμένο μηχανικό είναι ο μόνος ασφαλής δρόμος πριν από οποιαδήποτε αγορά ή πώληση.