Δικαστική απόφαση: ο ενοικιαστής δεν πληρώνει ενοίκιο για ακίνητο με πολεοδομικό πρόβλημα

Μάθετε πότε οι πολεοδομικοί περιορισμοί και η αδυναμία έκδοσης άδειας λειτουργίας απαλλάσσουν τον μισθωτή από την καταβολή μισθωμάτων, βάσει της σημαντικής απόφασης 352/2026 του Εφετείου Πειραιά.

Στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων, μία από τις συχνότερες εστίες δικαστικών διενέξεων αφορά την αδυναμία έκδοσης άδειας λειτουργίας μετά την υπογραφή του μισθωτηρίου. Μια πρόσφατη, ιδιαίτερα διαφωτιστική απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Πειραιά (υπ’ αριθμ. 352/2026) βάζει ξεκάθαρο πλαίσιο στην ευθύνη ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, απορρίπτοντας αξίωση περίπου 30.000 ευρώ για απλήρωτα ενοίκια.

Το ιστορικό της υπόθεσης

Η διαφορά αφορούσε υπαίθριο χώρο 612 τ.μ. στον Πειραιά, ο οποίος μισθώθηκε το 2021 έναντι 1.591,20 ευρώ τον μήνα (με εξάμηνη περίοδο χάριτος) για τη λειτουργία επιχείρησης εστίασης και εκδηλώσεων.

Όταν παρήλθε το εξάμηνο και η επιχείρηση δεν λειτούργησε, ο εκμισθωτής διεκδίκησε δικαστικά 29.564,53 ευρώ για οφειλόμενα μισθώματα. Ωστόσο, όπως αποδείχθηκε στο δικαστήριο, το ακίνητο βρισκόταν σε ζώνη αθλητικών εγκαταστάσεων και πρασίνου, όπου απαγορευόταν η συγκεκριμένη χρήση χωρίς προηγούμενη τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου και έκδοση νέας οικοδομικής άδειας.

Τι έκρινε το Δικαστήριο: Η πολεοδομική ακαταλληλότητα ως «πραγματικό ελάττωμα»

Επικυρώνοντας την πρωτόδικη απόφαση (3670/2025 Πρωτοδικείου Πειραιά) και στηριζόμενο στο άρθρο 576 του Αστικού Κώδικα, το Εφετείο κατέληξε σε τρία κρίσιμα συμπεράσματα:

1. Διευρυμένη έννοια ελαττώματος: «Πραγματικό ελάττωμα» ενός επαγγελματικού ακινήτου δεν είναι μόνο μια κατασκευαστική βλάβη, αλλά και η νομική/πολεοδομική αδυναμία χρήσης του για τον σκοπό που συμφωνήθηκε.

2. Τα όρια των ρητρών ευθύνης: Παρότι το συμβόλαιο ανέθετε στον ενοικιαστή την υποχρέωση και τα έξοδα έκδοσης των αδειών, το δικαστήριο έκρινε ότι η ρήτρα αυτή δεν καλύπτει προϋπάρχοντα πολεοδομικά εμπόδια που αφορούν το ίδιο το ακίνητο (όπως η αλλαγή ρυμοτομικού σχεδίου). Αυτές οι διαδικασίες βαρύνουν τον ιδιοκτήτη πριν από την εκμίσθωση.

3. Προϋποθέσεις απαλλαγής: Ο μισθωτής απαλλάσσεται νόμιμα από το ενοίκιο εφόσον αποδείξει ότι κίνησε τις διαδικασίες αδειοδότησης, ενημέρωσε εγκαίρως τον ιδιοκτήτη και δεν εκμεταλλεύτηκε τον χώρο.

   
   

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη για την αγορά ακινήτων

• Για τους Ιδιοκτήτες: Η παράδοση των κλειδιών δεν εγγυάται την είσπραξη μισθωμάτων. Πριν διαθέσετε ένα ακίνητο για επαγγελματική χρήση (ειδικά για υγειονομικού ενδιαφέροντος), βεβαιωθείτε μέσω μηχανικού ότι επιτρέπεται η συγκεκριμένη χρήση γης και ότι δεν εκκρεμούν πολεοδομικές τακτοποιήσεις.

• Για τους Ενοικιαστές & Επιχειρηματίες: Η απαλλαγή από το μίσθωμα δεν είναι αυτόματη σε κάθε γραφειοκρατική καθυστέρηση. Πραγματοποιήστε τεχνικό έλεγχο (due diligence) πριν την υπογραφή και φροντίστε να περιλαμβάνεται ρητή αίρεση υπαναχώρησης ή λύσης της μίσθωσης σε περίπτωση πολεοδομικού κωλύματος.

  
  

Συμπέρασμα: Η απόφαση 352/2026 υπενθυμίζει ότι η διαφάνεια και ο προληπτικός πολεοδομικός έλεγχος αποτελούν τη μοναδική ουσιαστική ασφαλιστική δικλείδα για μια υγιή και κερδοφόρα επαγγελματική μίσθωση.