Αλλαγή χρήσης ακινήτου σε κατοικία: Διαδικασία & Προϋποθέσεις μετά τον Ν. 5306/2026

Ο νέος νόμος 5322/2026 τροποποιεί το άρθρο 199 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας (ν. 5306/2026), εισάγοντας ένα ειδικό πλαίσιο μετατροπής υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικίες για την ενίσχυση του στεγαστικού αποθέματος.

Βασικές Ρυθμίσεις & Παρεκκλίσεις

• Εντός σχεδίου / οικισμών: Επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε κατοικία κατ' εξαίρεση ακόμη και αν απαγορεύεται από τις ισχύουσες χρήσεις γης. Για κτίρια με παρεκκλίσεις όρων δόμησης (που είχαν χορηγηθεί έως 31/12/2025), απαιτείται υποχρεωτικά προηγούμενη θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ).

• Εκτός σχεδίου (Παρ. 3Α): Επιτρέπεται η μετατροπή σε κατοικία ανεξαρτήτως χρήσεων γης, όρων δόμησης ή ειδικών χωροταξικών/αναπτυξιακών καθεστώτων. Η δυνατότητα παρέχεται μία μόνο φορά και διατηρείται ακόμη κι αν η περιοχή πολεοδομηθεί μεταγενέστερα.

• 
  

Προϋποθέσεις & Περιορισμοί

• Αστηριχτή επέκταση: Επιτρέπεται η επέμβαση αποκλειστικά εντός του υφιστάμενου νόμιμου κελύφους. Απαγορεύεται αυστηρά οποιαδήποτε αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψης.

• Νομιμότητα & Αυθαίρετα: Απαιτείται νομίμως υφιστάμενο κτίριο. Κτίρια με αυθαιρεσίες εντάσσονται εφόσον έχει περαιωθεί η υπαγωγή τους στους ν. 4178/2013 ή 4495/2017.

• Οικονομικό Αντάλλαγμα: Στις εκτός σχεδίου περιπτώσεις, επιβάλλεται εφάπαξ ανταποδοτικό τέλος 5% επί της αντικειμενικής αξίας της γης υπέρ του Πράσινου Ταμείου (για περιβαλλοντικές δράσεις), το οποίο προκαταβάλλεται πριν την έκδοση της άδειας.

• Προδιαγραφές & Προσβασιμότητα: Το κτίριο πρέπει να πληροί όλες τις κτιριοδομικές, στατικές, ενεργειακές και υγειονομικές προδιαγραφές κύριας χρήσης, καθώς και τις απαιτήσεις προσβασιμότητας ΑμεΑ στους κοινόχρηστους χώρους.

• 
  

Διαδικασία & Απαγόρευση Βραχυχρόνιας Μίσθωσης

• Για τις εξαιρετικές αυτές αλλαγές χρήσης απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας (και όχι απλή ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου).

• Πενταετής Απαγόρευση Airbnb: Οι κατοικίες που δημιουργούνται με τις εξαιρετικές αυτές διατάξεις απαγορεύεται να διατεθούν για βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον 5 έτη από τη συντέλεση της αλλαγής χρήσης. Επιτρέπεται αποκλειστικά η ιδιοκατοίκηση ή η μακροχρόνια μίσθωση.