Airbnb vs. Κανονισμός Πολυκατοικίας:

Η «μάχη» ανάμεσα στους ιδιοκτήτες που επιδιώκουν να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης (τύπου Airbnb) και στους μόνιμους κατοίκους που αναζητούν την ησυχία τους, έχει πλέον μεταφερθεί για τα καλά στις δικαστικές αίθουσες.

Μια νέα, εξαιρετικά σημαντική δικαστική απόφαση έρχεται να βάλει «φρένο» στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, στην περίπτωση που ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει ρητά και αποκλειστικά χρήση του κτιρίου ως κατοικία.

Η απόφαση-σταθμός (ΜΠΑ 2937/2026)

Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών έκανε δεκτή την αίτηση ασφαλιστικών μέτρων που κατέθεσε διαχειρίστρια πολυκατοικίας. Το δικαστήριο έκρινε ότι δεν επιτρέπεται η τουριστική εκμετάλλευση διαμερισμάτων, όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας επιτάσσει αυστηρά τη χρήση τους αποκλειστικά ως μόνιμων κατοικιών.

Σύμφωνα με το νομικό σκεπτικό:

• Ο κανονισμός είναι νόμος: Στις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών, ο κανονισμός της πολυκατοικίας έχει ισχύ νόμου και τους δεσμεύει απόλυτα.

• Η περίπτωση: Εταιρεία-ιδιοκτήτρια ακινήτου άρχισε να το εκμεταλλεύεται ως τουριστικό κατάλυμα από το καλοκαίρι του 2025.

• Τα προβλήματα: Στην αγωγή επισημάνθηκε ότι οι καθημερινοί επισκέπτες προκαλούσαν οχλαγωγία (ακόμα και σε ώρες κοινής ησυχίας), προξενούσαν φθορές στους κοινόχρηστους χώρους λόγω υπερεντατικής χρήσης, ενώ δημιουργούνταν και σοβαρά ζητήματα ασφάλειας με την ανεξέλεγκτη είσοδο τρίτων στην οικοδομή.

Πώς ερμήνευσε το Δικαστήριο το «κενό» του κανονισμού;

Πολλές φορές οι ιδιοκτήτες Airbnb υποστηρίζουν ότι ο κανονισμός (συχνά γραμμένος πριν από δεκαετίες) δεν απαγορεύει ρητά τη βραχυχρόνια μίσθωση. Το δικαστήριο όμως απάντησε ξεκάθαρα σε αυτό:

«Είναι αλήθεια ότι στον κανονισμό δεν αναφέρεται ρητά η απαγόρευση χρήσης για βραχυχρόνιες μισθώσεις, λόγω αδυναμίας πρόβλεψής τους κατά τον χρόνο σύνταξής του. Το κενό αυτό πρέπει να συμπληρωθεί με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.»

Το δικαστήριο κατέληξε ότι η πραγματική βούληση των συνιδιοκτητών —όπως προκύπτει από την απαγόρευση λειτουργίας ξενοδοχειακών επιχειρήσεων ή χρήσεων που προκαλούν συνωστισμό και θόρυβο— ήταν να συμπεριληφθεί και η βραχυχρόνια μίσθωση στις απαγορεύσεις, αν αυτή η μορφή οικονομικής δραστηριότητας υπήρχε τότε.

Το αποτέλεσμα; Η εναγόμενη εταιρεία υποχρεούται να σταματήσει αμέσως την επαγγελματική εκμετάλλευση του ακινήτου ως Airbnb, ενώ απειλείται με χρηματική ποινή για κάθε μελλοντική παράβαση.

Προ των πυλών ο νέος Νόμος για τις Πολυκατοικίες

Η απόφαση αυτή έρχεται σε μια περίοδο που η κυβέρνηση επιχειρεί να δώσει μια συνολική και οριστική λύση. Το Υπουργείο Δικαιοσύνης προχωρά στη σύσταση ειδικής νομοπαρασκευαστικής επιτροπής με σκοπό τον εκσυγχρονισμό του νομικού πλαισίου για τις πολυκατοικίες, το οποίο παραμένει ουσιαστικά αμετάβλητο από το μακρινό 1929.

Οι εργασίες της επιτροπής ξεκινούν άμεσα, με στόχο το νέο νομοσχέδιο να ψηφιστεί εντός του 2026.

Τι αναμένεται να αλλάξει:

• Λήψη αποφάσεων με 51%: Για να ληφθεί μια απόφαση στην πολυκατοικία θα αρκεί η απλή πλειοψηφία του 51% των ιδιοκτητών, καταργώντας την ανάγκη για απόλυτη πλειοψηφία ή καθολική συμφωνία που ισχύει σήμερα και συχνά μπλοκάρει τις διαδικασίες.

• Διαχείριση οφειλών: Θα θεσπιστούν γρήγορες και ξεκάθαρες διαδικασίες για την είσπραξη των απλήρωτων κοινοχρήστων.

• Διευκόλυνση αγοραπωλησιών: Απλοποιούνται οι δαιδαλώδεις διαδικασίες που αφορούν οικόπεδα και αγροτεμάχια, ενώ θα επιτραπεί και η κατάτμηση οικοπέδων για να τονωθεί η κτηματαγορά.