top of page
  • Γιώργος Βλαστός & Στέλιος Σταματάκης

Αγορά Ακινήτου στην Ελλάδα, από αλλοδαπό

Πως ένας πολίτης άλλης χώρας μπορεί να αποκτήσει ιδιοκτησία στην Ελλάδα;


Ο αλλοδαπός αγοραστής θα πρέπει να ορίσει ως εκπρόσωπο του έναν δικηγόρο ή έναν λογιστή ο οποίος και θα συντονίσει και να μελετήσει τις  συγκεκριμένες ενέργειες.

Επιβάλλεται σε κάθε περίπτωση έλεγχος της ιδιοκτησίας στο Εθνικό Κτηματολόγιο ή στα Υποθηκοφυλακεία  για να διαπιστωθεί ότι δεν υπάρχουν βάρη στο υποψήφιο για αγορά ακίνητο. Γίνεται επίσης έλεγχος για τυχόν χρέη προς τον εκάστοτε Δήμο ή ΔΟΥ. Ο έλεγχος θα πρέπει να περιλαμβάνει και την επιβεβαίωση ότι η διαδικασία για την έκδοση της άδειας ανέγερσης έγινε νομίμως και δεν υπάρχει κώλυμα εκεί.  Σε αυτό το σημείο θα πρέπει να ελεγχθεί από ειδικό μηχανικό το ακίνητο, ώστε να διαπιστωθούν αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές στο ακίνητο. Η τακτοποίηση αυτών των αυθαιρεσιών προβλέπεται, για την ώρα (κι εφόσον έχουν δημιουργηθεί και μέχρι το 2011) και το κόστος γι’ αυτήν το αναλαμβάνει ο πωλητής εκτός κι αν συμφωνηθεί κάτι άλλο διαφορετικό.  Ειδική άδεια την οποία την δίνει το Υπουργείο Εθνικής Αμύνης, χρειάζεται εφόσον το ακίνητο βρίσκεται σε παραμεθόριο περιοχή και ο υποψήφιος αγοραστής είναι πολίτης από χώρα εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Στην συνέχεια ανοίγεται τραπεζικός λογαριασμός σε ελληνική τράπεζα, καθώς και εκδίδεται ΑΦΜ από την τοπική Δ.Ο.Υ.  Το άνοιγμα λογαριασμού αν και δεν ορίζεται ρητά από τον νόμο σαν υποχρέωση, κρίνεται απαραίτητο για πρακτικούς λόγους, παραδείγματος χάρη,  για τη πληρωμή του φόρου μεταβίβασης και των λογαριασμών ρεύματος και νερού.  Ιδιαίτερη προσοχή και συνεννόηση με τον λογιστή χρειάζεται εδώ, διότι οι τόκοι καταθέσεων (έστω και το 0,01 € ) είναι πραγματικό εισόδημα και δημιουργείται η υποχρέωση για υποβολή ετήσιας δήλωσης φόρου εισοδήματος.

Αφού πραγματοποιηθούν όλα τα παραπάνω ο αγοραστής είναι έτοιμος να υπογράψει μέσω συμβολαιογράφου είτε προσύμφωνο αγοράς, είτε το τελικό συμβόλαιο με το οποίο κι έρχεται στην κυριότητα του το ακίνητο.   Σημειώνουμε, πως στην υπογραφή του τελικού συμβολαίου και εφόσον η αξία του ακινήτου είναι πάνω από ογδόντα χιλιάδες ευρώ, είναι απαραίτητη από τον νόμο η παρουσία δικηγόρου, ο οποίος μπορεί να  αναλάβει και την έκδοση τραπεζικών επιταγών για την πληρωμή του φόρου μεταβίβασης, του συμβολαιογράφου, και του κόστους μεταγραφής στο Εθνικό Κτηματολόγιο ή Υποθηκοφυλακείο.

Έπειτα και με το συμβόλαιο αγοράς, ο λογιστής φοροτεχνικός αναλαμβάνει, αφού ενεργοποιήσει την ηλεκτρονική καρτέλα του αγοραστή στο σύστημα της εφορίας, την καταχώριση του ακινήτου στο ηλεκτρονικό περιουσιολόγιο.  Ο ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας συνήθως εκδίδεται τον Αύγουστο και ο λογιστής είναι ο υπεύθυνος να ενημερώσει τον φορολογούμενο για τις οφειλές του και τον τρόπο πληρωμής.

Οι ελάχιστες αμοιβές οι οποίες προτείνονται από την ελληνική νομοθεσία για την σύνταξη συμβολαίου αγοραπωλησίας από τον συμβολαιογράφο και παράστασης δικηγόρου στο συμβόλαιο, δηλαδή για τα έξοδα γραμματίου, διαμορφώνονται ως εξής:

 

Για τους δικηγόρους:

Αξία Ακινήτου*

Ποσοστό επί της αξίας

Έως 44.000 €

1%

Από 44.001 έως 1.400.000 €

0,5%

Από 1.400.001 έως 3.000.000 €

0,4%

 

 

Για τους συμβολαιογράφους:

Αξία Ακινήτου*

Ποσοστό επί της αξίας

Έως 120.000 €

0,8%

Από 120.000,01 έως 380.000 €

0,7%

Από 380.000,01 έως 2.000.000 €

Ο,65%

*στους παραπάνω πίνακες γίνεται αναφορά στις τρεις πρώτες κλίμακες αξίας δικαιοπραξιών.

Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται πάλι με βάση την αξία του ακινήτου, ανέρχεται στο 3% και επιβαρύνει τον αγοραστή.

Το κόστος των υπηρεσιών του μηχανικού, του λογιστή αλλά και του δικηγόρου, πέραν του γραμματίου του, όπως αναλύθηκε ανωτέρω, εξαρτώνται κάθε φορά από την πολυπλοκότητα των εργασιών που θα χρειαστεί να αναληφθούν.

Τέλος, δύο ακόμη πτυχές, οι οποίες στόχο έχουν να κάνουν την επένδυση σε αγορά ακινήτου πιο δελεαστική είναι οι εξής:

Η δυνατότητα έκδοσης άδειας διαμονής στην Ελλάδα από πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης με ισχύ πέντε ετών, το πρόγραμμα χρυσής βίζας όπως είναι γνωστό, με προϋπόθεση την αξία της επένδυσης σε ακίνητο άνω των διακοσίων πενήντα χιλιάδων ευρώ.

Ο κάτοχος του ακινήτου στην Ελλάδα διαθέτει πλέον ένα ακίνητο σε δημοφιλή τουριστικό προορισμό και ο ίδιος μπορεί να εκμεταλλευτεί, σε συνεννόηση με τον λογιστή του για τις διαδικασίες, την κατοικία του, μισθώνοντας την με την ημέρα σε επισκέπτες που έρχονται να παραθερίσουν στην χώρα μας, αποκτώντας ένα επιπλέον εισόδημα.

Comentários


bottom of page