Εκτός Σχεδίου Δόμηση: Τι ισχύει σήμερα, η ομηρία των ιδιοκτητών

Τα τελευταία τρία χρόνια, χιλιάδες ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων στην Ελλάδα βρίσκονται αντιμέτωποι με μια πρωτοφανή κατάσταση που θυμίζει «Ρωσική ρουλέτα». Η ερώτηση που ακούν καθημερινά μηχανικοί, συμβολαιογράφοι και δικηγόροι είναι πλέον κλασική:

«Μπορώ, τελικά, να χτίσω στο οικόπεδό μου ή όχι;»

Το παράλογο της υπόθεσης; Η απάντηση αλλάζει ανάλογα με τον ταχυδρομικό κώδικα του ακινήτου σας.

Δύο Μέτρα και Δύο Σταθμά ανά την Ελλάδα

Μετά τις πρόσφατες αποφάσεις-σταθμό του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), επικρατεί το απόλυτο αλαλούμ στις κατά τόπους Πολεοδομίες (ΥΔΟΜ):

• Κάποιες Υπηρεσίες συνεχίζουν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες κανονικά.

• Άλλες ζητούν επιπλέον γνωμοδοτήσεις και γραφειοκρατικές διευκρινίσεις.

• Πολλές βάζουν «φρένο» σε κάθε διαδικασία, αν το ακίνητο δεν έχει πρόσωπο σε επίσημα αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

Το αποτέλεσμα; Δύο πολίτες με σχεδόν πανομοιότυπα οικόπεδα αντιμετωπίζονται εντελώς διαφορετικά, ανάλογα με την περιοχή στην οποία ανήκουν, καθώς δεν υπάρχει μια ενιαία πρακτική για όλη τη χώρα.

❓ Μπορώ σήμερα να χτίσω στο αγροτεμάχιό μου;

Η σύντομη απάντηση είναι: Εξαρτάται από πολύ περισσότερους παράγοντες απ' ό,τι στο παρελθόν.

Ξεχάστε την εποχή που αρκούσαν απλώς τα 4 στρέμματα (ή οι γνωστές παρεκκλίσεις). Μετά το «κύμα» αποφάσεων του ΣτΕ (με αποκορύφωμα την απόφαση-σταθμό 176/2023), το κλειδί για την οικοδομησιμότητα είναι ένα: Η πρόσβαση σε νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

❓ Πώς φτάσαμε σε αυτή την ανασφάλεια;

Εδώ κρύβεται το μεγάλο παράδοξο. Για δεκαετίες, το ίδιο το Δημόσιο:

• Θεωρούσε αυτά τα γήπεδα οικοδομήσιμα και εξέδιδε άδειες.

• Επέτρεπε νόμιμες μεταβιβάσεις και αγοραπωλησίες.

• Εισέπραττε (και εισπράττει) κανονικά φόρους.

Σήμερα, το ΣτΕ έκρινε ότι η απλή, πραγματική ύπαρξη ενός δρόμου δεν αρκεί· πρέπει ο δρόμος αυτός να έχει και θεσμική/πολεοδομική αναγνώριση. Η αυστηροποίηση των κριτηρίων είναι θεμιτή, όμως η απουσία ενός ξεκάθαρου μεταβατικού νόμου έχει δημιουργήσει τεράστια ανασφάλεια δικαίου.

❓ Τι προέβλεπε η μεταβατική λύση που «πάγωσε»;

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος (ΥΠΕΝ) είχε έτοιμο ένα σχέδιο νόμου για να δώσει ανάσα στους ιδιοκτήτες μέχρι να ολοκληρωθεί ο μεγάλος σχεδιασμός. Για να έχτιζε κανείς σε γήπεδο άνω των 4.000 τ.μ., έπρεπε να πληρούνται αυστηρές προϋποθέσεις:

• Ιστορικότητα: Ο δρόμος να υπήρχε αποδεδειγμένα προ της 27ης Ιουλίου 1977.

• Πλάτος: Ελάχιστο πλάτος δρόμου τα 3,50 μέτρα.

• Δίκτυο: Άμεση σύνδεση με επαρχιακό ή δημοτικό οδικό δίκτυο.

• Υποδομές: Ύπαρξη δικτύων κοινής ωφέλειας ή έργων οδοποιίας από Δήμο/Περιφέρεια.

• Κτηματολόγιο: Καταγραφή με ειδική έκταση «ΕΚ» στο ΚΑΕΚ.

Γιατί δεν προχώρησε; Η Κυβέρνηση έκρινε ότι δεν έπρεπε να δοθεί μια προσωρινή λύση, αλλά να αντιμετωπιστεί το ζήτημα οριστικά μέσα από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και την αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων. Μια επιλογή με λογική, που όμως απαιτεί τουλάχιστον τρία χρόνια και αφήνει τη χώρα σε ένα παρατεταμένο μεταβατικό στάδιο.

🔍 Τι αλλάζει την επόμενη μέρα: ΤΠΣ, Οικισμοί και Δρόμοι

1. Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ)

Θα καθορίσουν οριστικά τις χρήσεις γης, τις ζώνες ανάπτυξης και τους όρους δόμησης. Όμως, η διαδικασία (περιβαλλοντικές εγκρίσεις, ΣτΕ, Προεδρικά Διατάγματα) είναι εξαιρετικά σύνθετη και η πλήρης εφαρμογή τους θα απαιτήσει χρόνο.

2. Τα νέα όρια των οικισμών

Προσοχή εδώ: Πολλά ακίνητα που μέχρι σήμερα θεωρούνταν «εντός οικισμού» ενδέχεται με τα νέα όρια να βρεθούν εκτός.

• Αν μείνουν μέσα: Διατηρούν το δικαίωμα δόμησης.

• Αν βρεθούν εκτός: Θα αντιμετωπίσουν πολύ αυστηρότερα κριτήρια (αρτιότητα, πρόσωπο σε δρόμο). Για πολλά μικρά οικόπεδα, αυτό σημαίνει πρακτικά απώλεια της δυνατότητας να χτιστούν.

3. Η καταγραφή των δρόμων

Οι μελέτες καταγραφής των δρόμων έχουν παραδοθεί, αλλά αυτό δεν σημαίνει αυτόματη αναγνώριση. Το ΥΠΕΝ πρέπει να εκδώσει Προεδρικό Διάταγμα με ενιαία κριτήρια (αεροφωτογραφίες, ιστορικά στοιχεία).

⚠️ Αν ο δρόμος δεν αναγνωριστεί: Το ακίνητο χάνει το νόμιμο «πρόσωπο» και, κατά συνέπεια, την οικοδομησιμότητά του, ακόμη κι αν ο δρόμος αυτός εξυπηρετεί σπίτια και επιχειρήσεις εδώ και δεκαετίες!

4. Τι γίνεται με τις δουλείες διόδου (ειδικά στα νησιά);

Οι δουλείες διόδου εξασφαλίζουν το δικαίωμα να φτάσετε στο κτήμα σας, αλλά δεν αρκούν πλέον για να χτίσετε. Αν το παλιό μονοπάτι, το καλντερίμι ή η ιδιωτική πρόσβαση δεν αναγνωριστεί πολεοδομικά, το οικόπεδο μένει «τυφλό» για την πολεοδομία.

💡 Συμπέρασμα: Η ανάγκη για μια «Θεσμική Γέφυρα»

Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι αν πρέπει να αλλάξει το σύστημα της εκτός σχεδίου δόμησης –αυτό είναι αυτονόητο και αναγκαίο. Το ερώτημα είναι αν μπορεί η Πολιτεία να αφήσει τους πολίτες για ακόμη τρία ή περισσότερα χρόνια σε καθεστώς απόλυτης αβεβαιότητας και οικονομικής ομηρίας.

Η ανάγκη για μια μεταβατική νομοθετική ρύθμιση είναι πλέον επιτακτική. Όχι για να παρακαμφθεί η νομολογία του ΣτΕ, αλλά για να υπάρξουν ενιαίοι κανόνες μέχρι να ολοκληρωθεί ο σχεδιασμός.

Μια τέτοια ρύθμιση αποτελεί τη θεσμική γέφυρα που θα επιτρέψει στη χώρα να περάσει με ασφάλεια από το παλιό στο νέο πολεοδομικό καθεστώς, προστατεύοντας ταυτόχρονα το περιβάλλον, την ιδιοκτησία και την εμπιστοσύνη των πολιτών προς το κράτος δικαίου.

Εσείς αντιμετωπίζετε προβλήματα με κάποιο εκτός σχεδίου ακίνητο; Ποια είναι η εμπειρία σας με την τοπική πολεοδομία; Γράψτε μας στα σχόλια!