• Lyx Estate

Ψηφιακά Ακίνητα: Η Νέα Εποχή στο Real Estate

Της Μαρίας Τσατσοπούλου – Δικηγόρου ΔΣΑ

Την ψηφιακή εποχή στο καθεστώς μεταβιβάσεων των ακινήτων, και εν γένει του Real Estate στην Ελλάδα, εγκαινιάζει η νέα διαδικασία έκδοσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου (ΗΤΚ), και η ηλεκτρονική πλατφόρμα μεταβίβασης ακινήτων myProperty της ΑΑΔΕ.

Από την 1η Φεβρουαρίου 2021 η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου/Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας παύει την προαιρετική-πιλοτική της λειτουργία και τίθεται σε ισχύ ως υποχρεωτική. Η ΗΤΚ θα περιλαμβάνει όλες τις πληροφορίες ενός ακινήτου (αρ. αδείας, τοπογραφικό & κατόψεις, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, στοιχεία κτηματολογίου, κλπ.) σε μία ενιαία βάση δεδομένων.

Ηλεκτρονική ταυτότητα θα πρέπει να έχουν και όλα τα κτίρια του δημόσιου τομέα και τα κτίρια συνάθροισης κοινού μέσα στην επόμενη πενταετία. Οι διατάξεις που διέπουν την διαδικασία έκδοσης της ηλεκτρονική ταυτότητας κτιρίου αρχικά περιέχονταν στο νόμο 4495/2017 με τίτλο “Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις”. Στη συνέχεια τροποποιήθηκε με τους νόμους 4693/2019 και 4759/2020 «Χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία».


Από την άλλη η πλατφόρμα MyProperty για την ηλεκτρονική δήλωση μεταβίβασης ακινήτου ξεκίνησε την λειτουργία της στις 3 Μαρτίου 2021, και από 1η Ιουνίου η χρήση της θα είναι και αυτή υποχρεωτική. Μέσω αυτής όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων κάθε τύπου (αγορές, γονικές παροχές, κληρονομιές & δωρεές) θα γίνονται εντελώς ψηφιακά, από το γραφείο του συμβολαιογράφου.

Η λειτουργία της πλατφόρμας MyProperty καθορίζεται με την απόφαση Α.1031/2021, με βάση τις διατάξεις των νόμων 4758/2020 και 4174/2013.

Βλέπουμε λοιπόν πως και τα ακίνητα στην χώρα μας μπαίνουν στην ψηφιακή εποχή, αφενός ως μία απόπειρα επιτάχυνσης των διαδικασιών αλλά και ως μέσο διασφάλισης της ασφάλειας των συναλλαγών. Δεν είναι άλλωστε λίγες οι περιπτώσεις που όσοι ασχολούμαστε εκτεταμένα με την αγορά ακινήτων, στην πορεία μίας επικείμενης αγοραπωλησίας, μεταβίβασης, γονικής παροχής κοκ, διαπιστώσαμε πολλαπλές παρατυπίες, ανακρίβειες, ή αυθαιρεσίες, με αποτέλεσμα να βρεθούμε αντιμέτωποι με ανεπιθύμητες καθυστερήσεις.

Πως γίνεται η ηλεκτρονική μεταβίβαση ακινήτου;

Με την σύναψη του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος θα μπορεί να διεκπεραιώσει όλη την διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου από το γραφείο του, για λογαριασμό του αγοραστή και του πωλητή (ή των δικηγόρων τους), μέσα σε μία μόνο ημέρα.

Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει την δήλωση μεταβίβασης του ακινήτου στην πλατφόρμα MyProperty, η οποία ενημερώνει αυτόματα τον αγοραστή και τον πωλητή για να αποδεχτούν την δήλωση. Ταυτόχρονα εκδίδεται και η ταυτότητα πληρωμής του φόρου μεταβίβασης για τον αγοραστή (εάν ισχύει), ο οποίος τον πληρώνει μέσω web banking ή κάρτας στην Προσωποποιημένη Πληροφόρηση του Taxisnet.

Μόλις πιστοποιηθεί η πληρωμή του φόρου μεταβίβασης στην ΑΑΔΕ, ο συμβολαιογράφος ενημερώνεται αυτόματα και αναρτά το συμβόλαιο της μεταβίβασης στο MyProperty, ολοκληρώνοντας έτσι την πώληση του ακινήτου.

Το μόνο που μένει για τον αγοραστή και τον πωλητή, είναι να υποβάλλουν ηλεκτρονικά τις σχετικές δηλώσεις Ε9 με την νέα τους περιουσιακή κατάσταση, μέχρι την 31η Μαΐου του επόμενου έτους.

Που αποσκοπεί η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;

Ο βασικός σκοπός είναι η αποτροπή δημιουργίας μίας νέας γενιάς αυθαιρέτων κτισμάτων. Με την καταγραφή κάθε μεταβολής σε κάποιο ακίνητο (χωρικής, ιδιοκτησιακής, τακτοποίησης αυθαιρεσίας κλπ.) επιτυγχάνεται η διασφάλιση του αγοραστή, καθώς πλέον θα μπορεί μέσω του δικηγόρου ή του μηχανικού του να ελέγξει όλες τις καταγραμμένες μεταβολές της ιδιοκτησίας που τον ενδιαφέρει.

Ο πολίτης – ιδιοκτήτης αποκτά για πρώτη φορά την ψηφιακή «ακτινογραφία» του ακινήτου του, χωρίς να σπεύδει για οποιοδήποτε έγγραφο σε δημόσιες υπηρεσίες.

Πλέον θα μπορεί να λαμβάνει τις απαιτούμενες πληροφορίες (τίτλους ιδιοκτησίας, οικοδομική άδεια, δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο κλπ.) από ένα μοναδικό σημείο. Με αυτόν τον τρόπο συνεπικουρείται τόσο το έργο διεκπεραίωσης του νομικού και πολεοδομικού ελέγχου, και παράλληλα θωρακίζεται η ιδιοκτησία των πολιτών και η διαφάνεια στις δικαιοπραξίες.

Επιπλέον μειώνεται δραστικά η γραφειοκρατία, καθώς το Δημόσιο αποκτά καταγραφή των ακινήτων με σημαντικές πληροφορίες (στατική επάρκεια, δομική τρωτότητα, ύπαρξη ημιυπαίθριων κλπ.), ώστε να μπορούν να προγραμματισθούν και οι απαιτούμενες παρεμβάσεις σε αυτά. Για παράδειγμα, σε περίπτωση τακτοποίησης ημιυπαίθριων σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.3842/2010, τόσο ο πολίτης αλλά και αρμόδια κρατικά όργανα θα έχουν άμεση πρόσβαση για να ελέγξουν τα σχετικά έγγραφα.

Τέλος, για τυχόν τακτοποιήσεις σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.4495/2017 θα μπορεί να εξακριβώνεται από κάθε εμπλεκόμενο μέρος η βεβαίωση περαίωσης των τακτοποιημένων μέτρων και κάτοψη της ιδιοκτησίας, στην οποία να φαίνονται οι υπό νομιμοποίηση επιφάνειες.

Φυσικά όλη αυτή η έκβαση ευνοεί δραστικά και τις επενδύσεις, καθώς με ψηφιοποιημένες τις πληροφορίες των ακινήτων συντομεύει δραστικά ο χρόνος διερεύνησης και εξέτασής τους από υποψήφιους επενδυτές. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι περιπτώσεις αγοραστών από τρίτες χώρες με σκοπό την απόκτηση της Golden Visa, όπου πολλές από τις αιτήσεις ματαιώνονταν εξαιτίας του κρατικού «γολγοθά» που αντιμετώπιζαν οι ξένοι επενδυτές, με αποτέλεσμα να υπαναχωρήσουν από το επενδυτικό πλάνο στη Χώρα μας.

Ποιοι υποχρεούνται σε έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου;

  • Όλα τα νέα κτίρια και διηρημένες ιδιοκτησίες για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες.

  • Τα παλαιότερα κτίρια κατά τη στιγμή της μεταβίβασής τους.

  • Τα αυθαίρετα για την περαίωση των δηλώσεων τακτοποίησης.

Πότε πρέπει να εκδοθεί η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου;

Για τα δημόσια κτίρια ο χρόνος που πρέπει να εκδοθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα είναι εντός πέντε ετών.

Για τα ήδη υπάρχοντα ιδιωτικά ακίνητα και τις αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες ανεξαρτήτως χρήσης, η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας γίνεται κατά τη μεταβίβαση του κτιρίου ή της αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας, με την σχετική δήλωση να προσαρτάται υποχρεωτικά στο συμβόλαιο.

Και για τις δύο κατηγορίες ακινήτων τηρείται πλέον Ηλεκτρονικό Μητρώο το οποίο ενημερώνεται για κάθε τροποποίηση στο κτίριο / οριζόντια ή κάθετη διηρημένη ιδιοκτησία, για την οποία απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας από δημόσια αρχή.

Πως επηρεάζει τις αγοραπωλησίες ιδιωτών η ΗΤΚ;

Για οποιαδήποτε μεταβίβαση θα πρέπει να δημιουργείται ο σχετικός ηλεκτρονικός φάκελος. Ωστόσο σύμφωνα με σχετική ενημέρωση της Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), «για όσα ακίνητα υπάρχουν εν ισχύ βεβαιώσεις μηχανικών, ένα από τα έγγραφα που χρειάζεται να εκδώσει o πολίτης προκειμένου να προχωρήσει σε πώληση του ακινήτου του, παρέχεται χρονικό περιθώριο αντίστροφο με τη διάρκεια ισχύος της εκάστοτε βεβαίωσης, η οποία οριοθετείται στους δύο (2) μήνες».

Εντός αυτού του χρονικού περιθωρίου, επομένως, μπορεί να ολοκληρωθεί η πώληση ή η μίσθωση ακινήτου χωρίς να χρειαστεί να εκδώσει και την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου.

Διαδικασία έκδοσης ΗΤΚ

Αφού ο διορισμένος νομικός έχει ολοκληρώσει το έργο του ελέγχου του στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο, τη διαδικασία έκδοσης αναλαμβάνει ο πολιτικός μηχανικός, με την ευθύνη και τον έλεγχο για όσα του δηλώνουν οι πολίτες.

Η καταχώριση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου ή Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας υλοποιείται σε 2 βασικά βήματα:

  1. Την καταχώριση Οικοπέδου/ Γηπέδου και

  2. Την καταχώριση Ιδιοκτησιών

Στη συνέχεια εκδίδεται το απόσπασμα Ταυτότητας Κτηρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας που φέρει μοναδικό κωδικό Ταυτότητας και κλειδί γνησιότητας.

Τι περιλαμβάνει το Πιστοποιητικό Ταυτότητας Κτιρίου;

Το πιστοποιητικό περιλαμβάνει την «περίληψη» των στοιχείων του Αποσπάσματος καθώς και τη βεβαίωση του μηχανικού ότι το ακίνητο έχει ή δεν έχει αυθαιρεσίες ή αν αυτές έχουν τακτοποιηθεί.

Η καταχώριση στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου συνοδεύεται από τα δικαιολογητικά που αναφέρει ο ν. 4495 και συγκεκριμένα:

– Τα στελέχη των Οικοδομικών Αδειών, Αδειών Δόμησης και λοιπών πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών, με τις αναθεωρήσεις και ενημερώσεις τους.

– Τις δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων.

– Τα σχέδια που συνοδεύουν τις πράξεις και αποτυπώνουν την ιδιοκτησία, δηλαδή κατόψεις των ορόφων που καταλαμβάνει, χαρακτηριστικές τομές και όψεις, καθώς και μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων εφόσον απαιτείται.

– Το ΔΕ.ΔΟ.Τ.Α. (Δελτίο Δομικής Τρωτότητας Αυθαιρέτου), την Τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου ή/και τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται σύμφωνα με τους νόμους περί αυθαιρέτων.

– Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ) του κτηρίου ή τμημάτων αυτού.

– Το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί.

– Τον πίνακα χιλιοστών, εφόσον η Ταυτότητα Ιδιοκτησίας αφορά αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία ή κοινόχρηστους χώρους.

– Την μελέτη κατανομής δαπανών του κτηρίου, εφόσον υπάρχει.

Κυρώσεις

Σε περίπτωση ψευδών/ανακριβών δηλώσεων προβλέπονται ποινικές κυρώσεις, αλλά και διοικητικό πρόστιμο, το ύψος του οποίου κυμαίνεται από 2.000 έως 20.000 ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.



13 προβολές0 σχόλια