Δύο Χρόνια Απόφαση 176/2023: Η Νέα Εποχή στην Οικοδομησιμότητα

Η Σημαντική Απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας

Δύο χρόνια συμπληρώθηκαν από τη δημοσίευση της πολυσυζητημένης απόφασης, 176/2023. Αυτή η απόφαση ανατρέπει την παγιωμένη αντίληψη περί της οικοδομησιμότητας των γηπέδων εκτός σχεδίου. Η μοναδική προϋπόθεση για αυτήν την οικοδομησιμότητα είναι η ελάχιστη έκταση των τεσσάρων (4) στρεμμάτων.

Η διαδικασία ξεκίνησε όταν σωματείο για την προστασία του περιβάλλοντος υπέβαλε, το 2015, αίτηση ακύρωσης κατά οικοδομικής άδειας του 2006. Αυτή η άδεια αφορούσε την ανέγερση διώροφης οικοδομής με υπόγειο σε γήπεδο εκτός σχεδίου στη νήσο Πάτμο. Το σωματείο ισχυρίστηκε ότι το ακίνητο δεν είχε πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό.

Τα Νομικά Ερωτήματα

Η άδεια είχε χορηγηθεί βάσει του άρθρου 23 του Ν 2312/2003, που τώρα θεωρείται παρωχημένο. Το άρθρο αυτό διευκρίνιζε ότι τα ακίνητα εκτός σχεδίου απαιτούν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ως προϋπόθεση δόμησης. Προηγούμενο καθεστώς προς αυτή την κατεύθυνση, το ΠΔ 24/31-5-1985, έθετε ως μόνη προϋπόθεση το ελάχιστο εμβαδόν.

Το Διοικητικό Εφετείο ακύρωσε την άδεια, επικαλούμενο το άρθρο 24 του Συντάγματος. Το άρθρο αυτό αναφέρεται στην προστασία του περιβάλλοντος και στον ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Μετά από έφεση από τον δικαιούχο της άδειας, το Συμβούλιο της Επικρατείας επιβεβαίωσε την ακύρωση με άλλη αιτιολογία. Εστίασε στην ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο ως βασική προϋπόθεση δόμησης.

Η Επίδραση της Απόφασης

Η ανατρεπτική αυτή απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας είχε σημαντικές συνέπειες. Δεν άλλαξε μόνο τις νομικές αντιλήψεις, αλλά και την υλοποίηση αναρίθμητων οικοδομών που είχαν χορηγηθεί με τη διαδικασία "τυφλής" δόμησης. Η οικοδομησιμότητα ορίστηκε ως μια διαδικασία που απαιτεί αυστηρότερους κανόνες τόσο για τα εντός όσο και για τα εκτός σχεδίου έργα.

«Τόσο η εντός όσο και η εκτός σχεδίου δόμηση θέτουν όρια αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, προς το σκοπό της εκπλήρωσης της συνταγματικής επιταγής του ορθολογικού χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού.»

Περιοχές Εντός και Εκτός Σχεδίου

Η διαφοροποίηση μεταξύ περιοχών που προορίζονται για δόμηση και εκείνων που βρίσκονται εκτός σχεδίου είναι κομβικής σημασίας. Οι περιοχές εντός σχεδίου έχουν ειδικά κριτήρια δόμησης. Ακόμη και εκεί, απαιτούνται προϋποθέσεις για να θεωρηθούν τα ακίνητα οικοδομήσιμα.

Το άρθρο 7 παρ. 1 ΝΟΚ είναι χαρακτηριστικό. Προβλέπει ότι τα οικόπεδα που εντάσσονται στο σχέδιο πρέπει να πληρούν ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου. Αυτά καθορίζονται από τους όρους δόμησης της περιοχής. Παράλληλα, όλα τα οικόπεδα που δημιουργούνται πριν από τη δημοσίευση του Ν 1577/1985 και πληρούν τα όρια, θεωρούνται άρτια.

Νομικό Πλαίσιο και Απόφαση

Προβλήματα υφίστανται και σχετικά με τον χαρακτηρισμό των δρόμων. Οι οδοί διακρίνονται σε εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και αγροτικές. Λόγω της συνταγματικής υποχρέωσης σχεδιασμού του οδικού δικτύου, η αναγνώριση δημοτικών δρόμων έχει προεκτάσεις στη δόμηση.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας κρίνει ότι η διαδικασία χαρακτηρισμού των δρόμων δεν μπορεί να γίνεται περιστασιακά. Απαιτείται να καθορίζεται με υπουργική πράξη ή προεδρικό διάταγμα.

Συμπεράσματα και Μελλοντικές Προοπτικές

Είναι πλέον σαφές ότι οι περιορισμοί στη δόμηση εντός και εκτός σχεδίου είναι αναγκαίοι για την προστασία του περιβάλλοντος και την εξασφάλιση βιώσιμων συνθηκών διαβίωσης. Η ανάγκη για μια νέα νομοθετική παρέμβαση είναι πιο επιτακτική από ποτέ. Μετά την απόφαση 176/2023, ο πολεοδομικός σχεδιασμός θα πρέπει να επανεξεταστεί στο σύνολό του.

Η ύπαρξη καθαρότερων κανονισμών μπορεί να βοηθήσει στην αποκατάσταση της δικαιοσύνης στη δόμηση. Μόνο έτσι θα μπορέσουμε να εξασφαλίσουμε την ορθολογικότητα στο σχέδιο των πόλεων μας.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την απόφαση 176/2023 και τη νομολογία που αναπτύχθηκε, μπορείτε να επισκεφτείτε την ιστοσελίδα μας.