Οριστική ρύθμιση της εκτός σχεδίου δόμησης

Τα βασικά σημεία και οι σημαντικές εξελίξεις:

Τέλος στη μεταβατική ρύθμιση – Οριστική λύση με Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ)

• Το ΥΠΕΝ εγκαταλείπει οριστικά τη μεταβατική νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση, μετά από πολλές εξαγγελίες από το 2023 που δεν υλοποιήθηκαν.

• Επιλέγεται τελική λύση μέσω ΠΔ που:

• Καθορίζει τους κανόνες παρόδιας δόμησης (δηλαδή ποιοι δρόμοι "δίνουν πρόσωπο" για δόμηση).

• Ενσωματώνει μελέτες αναγνώρισης οδών για όλη τη χώρα.

• Θα έχει έγκριση από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ), ώστε να μην αμφισβητείται η συνταγματικότητά του.

Χρονικός Ορίζοντας: Έως τα μέσα του 2026

Σύμφωνα με τον Γενικό Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού Ευθύμιο Μπακογιάννη, έως τα μέσα του 2026:

• Θα έχει ολοκληρωθεί η αναγνώριση οδών.

• Θα έχει εκδοθεί το ΠΔ που καθορίζει την οικοδομησιμότητα στις εκτός σχεδίου περιοχές.

• Θα έχει ρυθμιστεί οριστικά το καθεστώς δόμησης, όπως ζητούν επενδυτές και τεχνικός κόσμος.

Πώς φτάσαμε εδώ: Η απόφαση-σταθμός του ΣτΕ το 2023

Το 2023, η απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του ΣτΕ:

• Ακύρωσε άδεια στην Πάτμο.

• Έκρινε ότι γήπεδα χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο δρόμο δεν μπορούν να οικοδομηθούν.

• Αυτή η απόφαση δημιούργησε τεράστια αβεβαιότητα για χιλιάδες ιδιοκτησίες, μπλόκαρε επενδύσεις και πυροδότησε την ανάγκη νομοθετικής παρέμβασης.

Γιατί δεν προχώρησε η μεταβατική ρύθμιση

Παρά τις εξαγγελίες για προσωρινή δυνατότητα δόμησης με περιβαλλοντικό τέλος, η ρύθμιση δεν κατατέθηκε.

Το Διοικητικό Εφετείο Θεσσαλονίκης ακύρωσε άδεια για τουριστική επένδυση στη Χαλκιδική, υπονομεύοντας τη μεταβατική ρύθμιση.

Η απόφαση απέρριψε:

• Γήπεδα δημιουργημένα με ιδιωτική βούληση.

• Δουλείες διόδου και προϋφιστάμενα οικόπεδα πριν το 1985 ή 2003 ως αφετηρίες οικοδομησιμότητας.

Οι νέες μελέτες για την αναγνώριση οδών

• Γίνεται πανελλαδική χαρτογράφηση των οδών που αναγνωρίζονται πολεοδομικά, με βάση:

• Αεροφωτογραφίες από το 1945 έως το 1977.

• Ορθοεικόνες του Κτηματολογίου.

• Δικαστικές αποφάσεις.

• Καταγραφή στα κτηματολογικά διαγράμματα με λειτουργία >5 έτη.

• Οι μελέτες για τα νησιά έχουν ολοκληρωθεί, και τώρα ανατίθενται για την ηπειρωτική χώρα.

Έρχεται και νέος ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός)

• Ο κ. Μπακογιάννης ανακοίνωσε ότι ένας νέος ΝΟΚ με 20 άρθρα είναι ήδη έτοιμος και προωθείται.

• Προορίζεται να συνοδεύσει το νέο θεσμικό πλαίσιο και να αντικαταστήσει τον σημερινό ΝΟΚ, καλύπτοντας και την εκτός σχεδίου δόμηση.

Τι σημαίνουν όλα αυτά για ιδιοκτήτες & επενδυτές

• Η οικοδομησιμότητα σε εκτός σχεδίου γήπεδα δεν θα βασίζεται πλέον σε πρόχειρες ρυθμίσεις ή παλαιές πρακτικές (δουλείες, διανοιγμένοι δρόμοι χωρίς αναγνώριση).

• Κλειδί θα είναι η αναγνώριση της οδού: Αν δεν υπάρχει «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένο δρόμο, δεν θα υπάρχει δικαίωμα δόμησης.

• Οι νέοι κανόνες θα είναι συνταγματικά θωρακισμένοι, ώστε να σταματήσουν οι ακυρώσεις αδειών.

Συμπέρασμα

Η κυβέρνηση και το ΥΠΕΝ εγκαταλείπουν τον «αυτοσχεδιασμό» με προσωρινές ρυθμίσεις και προχωρούν σε οριστική λύση μέσω ΠΔ με έγκριση του ΣτΕ. Αυτό δημιουργεί ελπίδες για σταθερό πλαίσιο, αλλά απαιτεί χρόνο (έως το 2026) και θα επηρεάσει χιλιάδες ιδιοκτήτες και επενδυτές που βρίσκονται σε εκκρεμότητα.