home keys

ΓΕΝΙΚΗ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ

ΓΕΝΙΚΗ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ 

Η διαδικασία της μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνει ένα σύνολο διαδικαστικών σταδίων και ενεργειών και απαιτεί τη συνδρομή διαφόρων επαγγελματιών (δικηγόρου, συμβολαιογράφου, λογιστή, μηχανικού κλπ.) με στόχο την συγκέντρωση όλων των δικαιολογητικών εγγράφων και τον ολοκληρωμένο νομικό και τεχνικό έλεγχο της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας και απώτερο σκοπό την πλήρη διασφάλιση του αγοραστή.
Προτεραιότητα αποτελεί ο νομικός και τεχνικός έλεγχος της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας με σκοπό τον εντοπισμό ενδεχόμενων νομικών και τεχνικών ζητημάτων και την επίλυση αυτών πριν από την μεταβίβαση του ακινήτου. Για τον λόγο αυτό η συνδρομή δικηγόρου και μηχανικού κρίνεται επιβεβλημένη. Ο νομικός έλεγχος αφορά στην έρευνα των τίτλων κτήσης του ακινήτου, των βαρών, διεκδικήσεων και κάθε είδους υποχρεώσεων αυτού και στην επίλυση κάθε νομικού ζητήματος, ενώ ο έλεγχος του μηχανικού αφορά στον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος της ιδιοκτησίας, της συμμόρφωσης των κτισμάτων προς την εκδοθείσα οικοδομική άδεια και της τήρησης των πολεοδομικών διατάξεων.
Σε συνέχεια των παραπάνω ελέγχων ο πωλητής ή  εκπρόσωπός του αναλαμβάνει την προσκόμιση των απαιτούμενων για τη μεταβίβαση δικαιολογητικών εγγράφων στον συμβολαιογράφο, έπεται η καταβολή του φόρου μεταβίβασης από τον αγοραστή και ακολούθως η υπογραφή του συμβολαίου από τα συμβαλλόμενα μέρη. Την μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου στον νέο κύριο περαιώνει η μεταγραφή/καταχώριση του συμβολαίου αγοραπωλησίας στο οικείο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο. Στη συνέχεια παρατίθενται συνοπτικά τα στάδια της διαδικασίας μεταβίβασης.

ΤΑ ΣΤΑΔΙΑ

ΝΟΜΙΚΟΣ ΚΑΙ ΤΕΧΝΙΚΟΣ ΕΛΕΓΧΟΣ

Είναι το απαραίτητο πρώτο βήμα, και πραγματοποιείται από δικηγόρο (επιλογής και δαπάνης αγοραστή) ο νομικός έλεγχος, και από πολιτικό μηχανικό (προαιρετικά-επιλογής και δαπάνης αγοραστή) ο τεχνικός. Ο πωλητής οφείλει να συνδράμει τον αγοραστή με κάθε έγγραφο που θα απαιτηθεί για την ταχύτερη ολοκλήρωση των σχετικών ελέγχων. Στην περίπτωση που κατά την διεξαγωγή των ελέγχων εντοπιστούν κωλύματα, ο πωλητής θα πρέπει να τα διορθώσει ή να υποβληθεί σε δαπάνες αποκατάστασης αυτών. Σε αυτές τις περιπτώσεις πολλές φορές κρίνεται αναγκαία η υπογραφή συμβολαιογραφικού προσυμφώνου. 

ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΟ ΠΡΟΣΥΜΦΩΝΟ (ΠΡΟΑΙΡΕΤΙΚΟ)

Το προσύμφωνο καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, δεσμεύει αμφότερα τα μέρη να προβούν στην περιγραφόμενη μεταβίβαση, τον μεν πωλητή να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία στον αγοραστή, τον δε αγοραστή να καταβάλει το συμφωνημένο τίμημα στον πωλητή και περιλαμβάνει όλους τους όρους που τίθενται ως προϋπόθεση για την περαίωση της αγοραπωλησίας και την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Συναρτάται είτε με συγκεκριμένη χρονική περίοδο η παρέλευση της οποίας ενεργοποιεί την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, είτε με την εκπλήρωση συγκεκριμένων υποχρεώσεων ή όρων εκ μέρους των συμβαλλομένων κατά περίπτωση. Μεταξύ των προβλεπόμενων δικαιωμάτων που παρέχονται στους συμβαλλομένους, βασικά παρέχεται στον αγοραστή το δικαίωμα να αξιώσει την επιστροφή του καταβληθέντος αρραβώνα εις διπλούν σε περίπτωση μη τήρησης των συμφωνηθέντων εκ μέρους του πωλητή, στον δε πωλητή το δικαίωμα της παρακράτησης του αρραβώνα σε περίπτωση υπαναχώρησης του αγοραστή. Τη συμβολαιογραφική αμοιβή κατάρτισης του προσυμφώνου αναλαμβάνει (κατά κανόνα) ο αγοραστής, αφού αυτή αποτελεί μέρος της συνολικής αμοιβής του συμβολαιογράφου για την κατάρτιση του συμβολαίου μεταβίβασης.

ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΠΩΛΗΤΗ-ΑΓΟΡΑΣΤΗ

Ο πωλητής καλείται να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο που θα του υποδείξει ο αγοραστής τα απαιτούμενα έγγραφα προκειμένου να συνταχθεί το συμβόλαιο. Αντίστοιχα ο αγοραστής αρκεί να διαθέτει αριθμό φορολογικού μητρώου και να προσκομίσει τα πλήρη στοιχεία της ταυτότητάς του στον συμβολαιογράφο καθώς και να καταβάλει τον αναλογούντα φόρο μεταβίβασης στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. Σε περίπτωση που δεν παρίσταται αυτοπροσώπως κατά τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης ή του προσυμφώνου, απαιτείται να παράσχει σχετική ειδική πληρεξουσιότητα με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο σε συγκεριμένο εντολοδόχο.

ΑΠΑΙΤΟΥΜΕΝΑ ΕΓΓΡΑΦΑ ΑΠΟ ΠΩΛΗΤΗ
(Τα έγγραφα που αναφέρονται παρακάτω μπορεί να αλλάζουν κατά περίπτωση) 
ΑΔΤ.jpg

01

Αστυνομική ταυτότητα 

Φωτοτυπία της ταυτότητας (ή διαβατηρίου σε ισχύ) του πωλητή, ΑΦΜ και αρμόδια ΔΟΥ, διεύθυνση κατοικίας.

ΤΙΤΛΟΣ ΚΤΗΣΗΣ-min.jpg

02

Τίτλοι ιδιοκτησίας

Τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου προς πώληση, οι οποίοι μπορεί να είναι το συμβόλαιο αγοράς του ακινήτου ή η αποδοχή κληρονομιάς σε περίπτωση που το ακίνητο περιήλθε στα χέρια του πωλητή ως κληρονομιά.

ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΟΤΗΤΑ.JPG

03

Φορολογική ενημερότητα για μεταβίβαση ακινήτου, ή βεβαίωση οφειλής από τη ΔΟΥ σε περίπτωση που υπάρχουν υφιστάμενα χρέη και πρέπει να παρακρατηθούν από τη Συμβολαιογράφο (για μεταβίβαση ακινήτου με αναγραφή ΑΤΑΚ ακινήτου).

ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΕΝΦΙΑ.JPG

04

Ηλεκτρονικό πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ με αιτία χρήσης ‘’μεταβίβαση με επαχθή αιτία’’από το οποίο θα προκύπτει ότι δηλώθηκε το παραπάνω ακίνητο στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ τα τελευταία 5 έτη.
Σε περίπτωση που υπάρχουν οφειλές ΕΝΦΙΑ το αντίστοιχο πιστοποιητικό από τη ΔΟΥ κατόπιν σχετικής αίτησης, ή υπεύθυνη δήλωση θεωρημένη από τη ΔΟΥ ότι δεν υπήρχε υποχρέωση να δηλωθεί το προς μεταβίβαση ακίνητο στις δηλώσεις ΦΑΠ και ΕΝΦΙΑ των ετών.                                                                                     

ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ.jpg

5.1

Βεβαίωση μηχανικού (βρείτε μηχανικό εδώ)

Βεβαίωση μηχανικού Ν.4495/2017(και αίτηση περαίωσης Ν.3843/2010, σε περίπτωση τακτοποίησης ημιυπαιθρίου χώρου και αντίγραφο Άδειας οικοδομής σε περίπτωση που το ακίνητο έχει ανεγερθεί μετα το 1983).Εάν υπάρχει τακτοποίηση, απαιτείται εξοφλημένη ολοκληρωμένη υπαγωγή και κάτοψη που συνοδεύει την υπαγωγή με δήλωση του μηχανικού ότι είναι ταυτόσημη με αυτή που αναρτήθηκε στο ΤΕΕ.
Πιστοποιητικό Ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ).

ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΑΔΕΙΑ.JPG

5.2

(Επικυρωμένο αντίγραφο της οικοδομικής αδείας) 

Επικυρωμένο αντίγραφο της οικοδομικής αδείας από την αρμόδια πολεοδομία, εάν το ακίνητο χτίστηκε μετά την 14/3/1983, διαφορετικά χρειάζεται υπεύθυνη δήλωση τόσο του πωλητή όσο και του αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ανεγερθεί πριν την ημερομηνία αυτή.

(Για ακίνητα του δήμου Αθήνας)

(Τμήμα έκδοσης αδειών)

ΠΕΑ.JPG

5.3

Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης 

Από 1.1.2011 απαιτείται Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης για κάθε ακίνητο εμβαδού μεγαλύτερου των 50τμ. (Βασικά δικαιολογητικά για την έκδοση : Ε9/Κάτοψη/Τίτλοι ιδιοκτησίας)

ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΤΑΠ.JPG

06

Βεβαίωση ΤΑΠ από τον αρμόδιο Δήμο

Βεβαίωση του Δήμου που ανήκει το ακίνητο, από την οποία προκύπτει ότι δεν οφείλεται Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ). Πιθανόν να χρειαστείτε : αντίγραφο συμβολαίου, την τακτοποίηση -βεβαίωση μηχανικού και τον τελευταίο λογαριασμό της ΔΕΗ εξοφλημένο.

(Για ακίνητα του δήμου Αθήνας)

Τμήμα Ανταποδοτικών Τελών και ΤΑΠ

ΑΠΟΣΠΑΣΜΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΟΣ.JP

07

Πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου ή κτηματογραφικό απόσπασμα του Εθνικού Κτηματολογίου και Χαρτογράφησης ΑΕ

ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΟΤΗΤΑ.JPG

08

Ασφαλιστική ενημερότητα και βεβαίωση μη οφειλής από το αρμόδιο τμήμα ΙΚΑ, μόνο στην περίπτωση που ο πωλητής διατηρεί εμπορική επιχείρηση ή είναι νομικό πρόσωπο οποιαδήποτε μορφής ή συμμετέχει σε εταιρία οποιαδήποτε μορφής με οποιαδήποτε ιδιότητα. Αν τίποτα από τα παραπάνω δεν ισχύει, τότε αρκεί ο πωλητής να υποβάλει υπεύθυνη δήλωση ότι δεν υποχρεούται σε προσκόμιση ασφαλιστικής ενημερότητας, την οποία ο συμβολαιογράφος θα προσαρτήσει στο συμβόλαιο.

Κατά περίπτωση θα χρειαστεί:

α) Το μισθωτήριο αν το ακίνητο είναι μισθωμένο.

β) Αν το ακίνητο έχει βάρος (προσημείωση υποθήκης – υποθήκη) βεβαίωση τράπεζας για το οφειλόμενο ποσό του δανείου και πρόθεση εξάλειψης σε περίπτωση εξόφλησης.

γ) Αν πρόκειται για οικόπεδο ή μονοκατοικία: Δήλωση ιδιοκτησίας, Βεβαίωση περί μη εισφοράς σε γη και χρήμα από τον οικείο Δήμο, και Τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων (ΕΓΣΑ 87).

δ) Αν ο προηγούμενος τίτλος είναι κληρονομιά/γονική παροχή/δωρεά από 1/1/04 (δηλ. εντός της τελευταίας 15ετίας) πιστοποιητικό ότι δεν οφείλεται φόρος κληρονομιάς/γονικής παροχής/δωρεάς.

ΥΠΟΓΡΑΦΗ ΤΟΥ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ

Όταν ο συμβολαιογράφος επιβεβαιώσει την προσκόμιση όλων των παραπάνω εγγράφων και κρίνει αυτά ορθά και σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία συμπληρώνει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, η υποβολή της οποίας από τον αγοραστή προηγείται της αγοραπωλησίας. Η εν λόγω δήλωση, η οποία περιέχει τα στοιχεία πωλητή και αγοραστή, περιγραφή της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας και τη δηλωθείσα τιμή της σκοπούμενης μεταβίβασης, υποβάλλεται από τον αγοραστή στην ΔΟΥ του ακινήτου και καταβάλλεται απ' αυτόν ο αντίστοιχος φόρος (3% επί του τιμήματος + επιπλέον δημοτικός φόρος 3% επ' αυτού) εντός τριών ημερών από την έκδοση της σχετικής ταυτότητας οφειλής από το αρμόδιο τμήμα της ΔΟΥ (μετά από την παρέλευση των τριών ημερών το ποσό του φόρου βαρύνεται με τις νόμιμες προσαυξήσεις).
Κατά την υπογραφή του συμβολαίου παρίστανται τα συμβαλλόμενα μέρη, αυτοπροσώπως ή διά του πληρεξουσίου τους, ενδεχομένως δικηγόροι των συμβαλλομένων, διερμηνέας εφόσον πρόκειται για αλλοδαπούς πολίτες που δεν μιλούν την ελληνική γλώσσα και κατά περίπτωση μεσίτης, εφόσον έχει διαμεσολαβήσει στην κατάρτιση της σχετικής μεταβίβασης.

ΟΛΟΚΛΗΡΩΣΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ

Μετά από την υπογραφή του συμβολαίου ο αγοραστής θα μεριμνήσει για την μεταγραφή/καταχώριση επίσημου αντιγράφου του υπογραφέντος συμβολαίου στο οικείο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο και θα λάβει το αντίστοιχο πιστοποιητικό (μεταγραφής/καταχώρισης), οπότε και καθίσταται πλήρης κύριος του ακινήτου.

ΠΩΛΗΣΗ ΜΕ ΒΑΡΗ ΣΤΟ ΑΚΙΝΗΤΟ

Για την πώληση με βάρη στο ακίνητο ισχύουν τα εξής:
Α) αν το ακίνητο είναι κατεσχεμένο, είναι άκυρη η πώληση του ως προς τον κατασχόντα, εκτός αν αυτός συναινέσει στην πώληση.

Β) αν το ακίνητο είναι προσημειωμένο ή υποθηκευμένο ή διεκδικούμενο η πώληση είναι επιτρεπτή. Στο σχετικό συμβόλαιο πρέπει να αναφέρεται η ύπαρξη όλων αυτών των βαρών. Σε περίπτωση πώλησης προσημειωμένου ή υποθηκευμένου ακινήτου πρέπει να ληφθεί πρόνοια ώστε η πώληση αυτή να μην είναι καταδολιευτική έναντι των δανειστών.

ΠΩΛΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΑΝΗΛΙΚΟ

Για πώληση ακινήτου από ανήλικο (κάτω των 18 ετών) απαιτείται άδεια δικαστηρίου προς τους ασκούντες την γονική μέριμνα. Προϋπόθεση έκδοση της δικαστικής άδειας είναι είτε να διαπιστωθεί αναπόφευκτη ανάγκη ή προφανής ωφέλεια. Το δικαστήριο ορίζει τον τρόπο της επωφελούς τοποθέτησης και αξιοποίησης του τιμήματος που θα εισπραχθεί.