home keys

ΓΕΝΙΚΗ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ

ΓΕΝΙΚΗ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ 

Η διαδικασία της μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνει ένα σύνολο διαδικαστικών σταδίων και ενεργειών και απαιτεί τη συνδρομή διαφόρων επαγγελματιών (δικηγόρου, συμβολαιογράφου, λογιστή, μηχανικού κλπ.) με στόχο την συγκέντρωση όλων των δικαιολογητικών εγγράφων και τον ολοκληρωμένο νομικό και τεχνικό έλεγχο της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας και απώτερο σκοπό την πλήρη διασφάλιση του αγοραστή.
Προτεραιότητα αποτελεί ο νομικός και τεχνικός έλεγχος της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας με σκοπό τον εντοπισμό ενδεχόμενων νομικών και τεχνικών ζητημάτων και την επίλυση αυτών πριν από την μεταβίβαση του ακινήτου. Για τον λόγο αυτό η συνδρομή δικηγόρου και μηχανικού κρίνεται επιβεβλημένη. Ο νομικός έλεγχος αφορά στην έρευνα των τίτλων κτήσης του ακινήτου, των βαρών, διεκδικήσεων και κάθε είδους υποχρεώσεων αυτού και στην επίλυση κάθε νομικού ζητήματος, ενώ ο έλεγχος του μηχανικού αφορά στον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος της ιδιοκτησίας, της συμμόρφωσης των κτισμάτων προς την εκδοθείσα οικοδομική άδεια και της τήρησης των πολεοδομικών διατάξεων.
Σε συνέχεια των παραπάνω ελέγχων ο πωλητής ή  εκπρόσωπός του αναλαμβάνει την προσκόμιση των απαιτούμενων για τη μεταβίβαση δικαιολογητικών εγγράφων στον συμβολαιογράφο, έπεται η καταβολή του φόρου μεταβίβασης από τον αγοραστή και ακολούθως η υπογραφή του συμβολαίου από τα συμβαλλόμενα μέρη. Την μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου στον νέο κύριο περαιώνει η μεταγραφή/καταχώριση του συμβολαίου αγοραπωλησίας στο οικείο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο. Στη συνέχεια παρατίθενται συνοπτικά τα στάδια της διαδικασίας μεταβίβασης.

TA ΣΤΑΔΙΑ

ΝΟΜΙΚΟΣ ΚΑΙ ΤΕΧΝΙΚΟΣ ΕΛΕΓΧΟΣ

Είναι το απαραίτητο πρώτο βήμα, και πραγματοποιείται από δικηγόρο (επιλογής και δαπάνης αγοραστή) ο νομικός έλεγχος, και από πολιτικό μηχανικό (προαιρετικά-επιλογής και δαπάνης αγοραστή) ο τεχνικός. Ο πωλητής οφείλει να συνδράμει τον αγοραστή με κάθε έγγραφο που θα απαιτηθεί για την ταχύτερη ολοκλήρωση των σχετικών ελέγχων. Στην περίπτωση που κατά την διεξαγωγή των ελέγχων εντοπιστούν κωλύματα, ο πωλητής θα πρέπει να τα διορθώσει ή να υποβληθεί σε δαπάνες αποκατάστασης αυτών. Σε αυτές τις περιπτώσεις πολλές φορές κρίνεται αναγκαία η υπογραφή συμβολαιογραφικού προσυμφώνου. 
(Για συνεργαζόμενους πολιτικούς μηχανικούς-δικηγόρους ενημερωθείτε εδώ).

ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΟ ΠΡΟΣΥΜΦΩΝΟ (ΠΡΟΑΙΡΕΤΙΚΟ)

Το προσύμφωνο καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, δεσμεύει αμφότερα τα μέρη να προβούν στην περιγραφόμενη μεταβίβαση, τον μεν πωλητή να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία στον αγοραστή, τον δε αγοραστή να καταβάλει το συμφωνημένο τίμημα στον πωλητή και περιλαμβάνει όλους τους όρους που τίθενται ως προϋπόθεση για την περαίωση της αγοραπωλησίας και την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Συναρτάται είτε με συγκεκριμένη χρονική περίοδο η παρέλευση της οποίας ενεργοποιεί την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, είτε με την εκπλήρωση συγκεκριμένων υποχρεώσεων ή όρων εκ μέρους των συμβαλλομένων κατά περίπτωση. Μεταξύ των προβλεπόμενων δικαιωμάτων που παρέχονται στους συμβαλλομένους, βασικά παρέχεται στον αγοραστή το δικαίωμα να αξιώσει την επιστροφή του καταβληθέντος αρραβώνα εις διπλούν σε περίπτωση μη τήρησης των συμφωνηθέντων εκ μέρους του πωλητή, στον δε πωλητή το δικαίωμα της παρακράτησης του αρραβώνα σε περίπτωση υπαναχώρησης του αγοραστή. Τη συμβολαιογραφική αμοιβή κατάρτισης του προσυμφώνου αναλαμβάνει (κατά κανόνα) ο αγοραστής, αφού αυτή αποτελεί μέρος της συνολικής αμοιβής του συμβολαιογράφου για την κατάρτιση του συμβολαίου μεταβίβασης. (Για συνεργαζόμενους συμβολαιογράφους-δικηγόρους ενημερωθείτε εδώ).

ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΠΩΛΗΤΗ-ΑΓΟΡΑΣΤΗ

Ο πωλητής καλείται να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο που θα του υποδείξει ο αγοραστής τα απαιτούμενα έγγραφα προκειμένου να συνταχθεί το συμβόλαιο. Αντίστοιχα ο αγοραστής αρκεί να διαθέτει αριθμό φορολογικού μητρώου και να προσκομίσει τα πλήρη στοιχεία της ταυτότητάς του στον συμβολαιογράφο καθώς και να καταβάλει τον αναλογούντα φόρο μεταβίβασης στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. Σε περίπτωση που δεν παρίσταται αυτοπροσώπως κατά τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης ή του προσυμφώνου, απαιτείται να παράσχει σχετική ειδική πληρεξουσιότητα με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο σε συγκεριμένο εντολοδόχο.

ΥΠΟΓΡΑΦΗ ΤΟΥ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ

Όταν ο συμβολαιογράφος επιβεβαιώσει την προσκόμιση όλων των παραπάνω εγγράφων και κρίνει αυτά ορθά και σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία συμπληρώνει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, η υποβολή της οποίας από τον αγοραστή προηγείται της αγοραπωλησίας. Η εν λόγω δήλωση, η οποία περιέχει τα στοιχεία πωλητή και αγοραστή, περιγραφή της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας και τη δηλωθείσα τιμή της σκοπούμενης μεταβίβασης, υποβάλλεται από τον αγοραστή στην ΔΟΥ του ακινήτου και καταβάλλεται απ' αυτόν ο αντίστοιχος φόρος (3% επί του τιμήματος + επιπλέον δημοτικός φόρος 3% επ' αυτού) εντός τριών ημερών από την έκδοση της σχετικής ταυτότητας οφειλής από το αρμόδιο τμήμα της ΔΟΥ (μετά από την παρέλευση των τριών ημερών το ποσό του φόρου βαρύνεται με τις νόμιμες προσαυξήσεις).
Κατά την υπογραφή του συμβολαίου παρίστανται τα συμβαλλόμενα μέρη, αυτοπροσώπως ή διά του πληρεξουσίου τους, ενδεχομένως δικηγόροι των συμβαλλομένων, διερμηνέας εφόσον πρόκειται για αλλοδαπούς πολίτες που δεν μιλούν την ελληνική γλώσσα και κατά περίπτωση μεσίτης, εφόσον έχει διαμεσολαβήσει στην κατάρτιση της σχετικής μεταβίβασης.

ΟΛΟΚΛΗΡΩΣΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ

Μετά από την υπογραφή του συμβολαίου ο αγοραστής θα μεριμνήσει για την μεταγραφή/καταχώριση επίσημου αντιγράφου του υπογραφέντος συμβολαίου στο οικείο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο και θα λάβει το αντίστοιχο πιστοποιητικό (μεταγραφής/καταχώρισης), οπότε και καθίσταται πλήρης κύριος του ακινήτου.

ΠΩΛΗΣΗ ΜΕ ΒΑΡΗ ΣΤΟ ΑΚΙΝΗΤΟ

Για την πώληση με βάρη στο ακίνητο ισχύουν τα εξής:
Α) αν το ακίνητο είναι κατεσχεμένο, είναι άκυρη η πώληση του ως προς τον κατασχόντα, εκτός αν αυτός συναινέσει στην πώληση.

Β) αν το ακίνητο είναι προσημειωμένο ή υποθηκευμένο ή διεκδικούμενο η πώληση είναι επιτρεπτή. Στο σχετικό συμβόλαιο πρέπει να αναφέρεται η ύπαρξη όλων αυτών των βαρών. Σε περίπτωση πώλησης προσημειωμένου ή υποθηκευμένου ακινήτου πρέπει να ληφθεί πρόνοια ώστε η πώληση αυτή να μην είναι καταδολιευτική έναντι των δανειστών.

ΠΩΛΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΑΝΗΛΙΚΟ

Για πώληση ακινήτου από ανήλικο (κάτω των 18 ετών) απαιτείται άδεια δικαστηρίου προς τους ασκούντες την γονική μέριμνα. Προϋπόθεση έκδοση της δικαστικής άδειας είναι είτε να διαπιστωθεί αναπόφευκτη ανάγκη ή προφανής ωφέλεια. Το δικαστήριο ορίζει τον τρόπο της επωφελούς τοποθέτησης και αξιοποίησης του τιμήματος που θα εισπραχθεί.

ΕΥΘΥΝΕΣ ΓΙΑ ΤΟΝ ΑΓΟΡΑΣΤΗ
  • Ο αγοραστής είναι υποχρεωμένος να δικαιολογεί φορολογικά τα χρήματα που διαθέτει για την αγορά ακινήτου. «πόθεν έσχες»

  • Ο φόρος μεταβιβάσεως 3% βαρύνει τον αγοραστή, υπάρχουν περιπτώσεις όμως στις οποίες απαλλάσσεται. (π.χ. αγορά πρώτης κατοικίας, νέος αγρότης για αγορά αγροτικών εκτάσεων, άτομα με αναπηρία άνω του 67%).

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ (μπορεί να αλλάζουν κατά περίπτωση)

  1. Δελτίο Αστυνομικής Ταυτότητας ή Διαβατήριο

  2. Απόδειξη πληρωμής του φόρου μεταβίβασης ακινήτου (Φ.Μ.Α.) από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. Ο συμβολαιογράφος πριν την υπογραφή του συμβολαίου συντάσσει ειδική δήλωση προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ για να υπολογιστεί ο φόρος που πρέπει να καταβληθεί.

  3. Σε περίπτωση απαλλαγής φόρου για αγορά πρώτης κατοικίας ο αγοραστής προσκομίζει στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. τα ακόλουθα έγγραφα:

  • Αντίγραφο της φορολογικής Δήλωσης των τελευταίων ετών

  • Αντίγραφο του εντύπου Ε9 εισοδήματός του ,επικυρωμένο από την Δ.Ο.Υ.

  • Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης

ΕΞΟΔΑ-ΦΟΡΟΙ (ενδέχεται να διαφοροποιούνται ανά περίπτωση) 

  • ​Ο αγοραστής είναι υπόχρεος για την καταβολή του φόρου μεταβίβασης ακινήτου (Φ.Μ.Α.) 3% επί του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο.

  • Η αμοιβή του μεσίτη αστικών συμβάσεων εάν έχει συμπράξει στην αγοραπωλησία συνήθως ανέρχεται στο 2% επί της αξίας του ακινήτου.

  • Η αμοιβή Δικηγόρου καθορίζεται σε συμφωνία με τον πελάτη και πάντοτε ανάλογα με τις τυχόν δυσκολίες που υπάρχουν και δεν ξεπερνά το 0.4% επί της αξίας του ακινήτου

  • Η αμοιβή Συμβολαιογράφου ανέρχεται σε 0,80% για μεταβίβαση ακινήτου αξίας έως 120.000 ευρώ και σε 0,70% για μεταβίβαση ακινήτων μεγαλύτερης αξίας.

  • Τα έξοδα μεταγραφής του συμβολαίου στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ανέρχονται στο 0,475% επί του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Το τέλος μεταγραφής υπέρ Ταμείου Νομικών ανέρχεται στο 0,125%.

ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ
  • Για αγορά ακινήτου μέσω πλειστηριασμού ο ενδιαφερόμενος καταθέτει την προσφορά του ηλεκτρονικά αφού προηγουμένως έχει δώσει χρηματική εγγύηση μέσω τραπέζης στον συμβολαιογράφο για ποσό ίσο με την τιμή πρώτης προσφοράς.

  • Η τιμή πρώτης προσφοράς ορίζεται τουλάχιστον ίση με την αντικειμενική αξία του ακινήτου.

  • Μετά από πλειοδοσία εκ μέρους του αγοραστή και λήξη του πλειστηριασμού ο συμβολαιογράφος συντάσσει την κατακυρωτική έκθεση που αποτελεί τον νέο τίτλο κτήσης.

ΚΑΤΟΙΚΟΙ ΕΞΩΤΕΡΙΚΟΥ-ΑΛΛΟΔΑΠΟΙ

Ο αγοραστής ακινήτου απαιτείται να έχει Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) στην Ελλάδα , το οποίο λαμβάνει από την αρμόδια Δ.Ο.Υ Κατοίκων Εξωτερικού για να μπορεί να προβεί σε σύνταξη συμβολαίου αγοράς ακινήτου.

ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΑΝΗΛΙΚΟ

Η αγορά ακινήτου από ανήλικο (κάτω των 18 ετών) προϋποθέτει:

  • Εκπροσώπηση του από τους ασκούντες την γονική μέριμνα (γονείς του) 

  • Το ανήλικο να μην αναλαμβάνει υποχρεώσεις (π.χ. καταβολή πιστωθέντος τιμήματος προς τους πωλητές)

  • Το ποσό των χρημάτων που θα απαιτηθούν για το τίμημα και τα λοιπά έξοδα της αγοράς του ακινήτου πρέπει να αποδεικνύεται ότι έχουν περιέλθει με νόμιμο τρόπο στο ανήλικο.

ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΦΟΡΟΥ ΓΙΑ ΑΓΟΡΑ 1ης ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Ο αγοραστής ακινήτου, εάν δεν διαθέτει ήδη ακίνητη περιουσία, και κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα δικαιούται απαλλαγή φόρου για αγορά πρώτης κατοικίας για να καλύψει τις ανάγκες του ίδιου και της οικογένειας του. Η απαλλαγή του φόρου ισχύει για αγορά ακινήτου έως 200.000 ευρώ από άγαμο αγοραστή και προσαυξάνεται ανάλογα με την οικογενειακή του κατάσταση.
Η φοροαπαλλαγή αυτή παρέχεται υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κατοχή του αγοραστή τουλάχιστον για 5 έτη.

ΑΔΕΙΑ ΔΙΑΜΟΝΗΣ

Οι πολίτες τρίτων χωρών που αγοράζουν ακίνητο στην Ελλάδα αξίας άνω των 250.000 ευρώ μπορούν να αποκτήσουν άδεια διαμονής με την προϋπόθεση ότι είναι εγγεγραμμένοι σε ασφαλιστικό φορέα και ότι το τίμημα της αγοράς έχει εξοφληθεί ολοσχερώς.